Sne- og isfald fra 8 andelsboligforeningers og 1 ejerforeningns tage bevirkede skade på parkerede biler. Herudover havde en rullecontainer, som en af foreningerne havde ansvaret for, ligeledes forårsaget skade på en parkeret bil. forsikringsselskabet krævede regres mod foreningerne efter erstatningsansvarslovens § 19. Landsretten nåede frem til, at da skaderne som var dækket af tingsforsikring og forvoldt ved simpel uagtsomhed, ikke kunne anses som forvoldt ved udøvelsen af offentlig eller erhvervsmæssig virksomhed eller virksomhed, der kunne ligestilles hermed, var der ikke erstatningsansvar, jf. erstatningsansvarslovens § 19, stk. 1 og 2. Oplysningerne om de pågældende andelsbolig- og ejerforeninger, herunder karakteren og omfanget af foreningernes udlejningsaktivitet, kunne ikke føre til anden vurdering.

 

Forsikringsselskabet havde på baggrund af nogle tegnede kaskoforsikringer udbetalt forsikringssummer til nogle skadelidte, hvis biler blev beskadiget som følge af sne- og isfald fra foreningernes tage, og i et enkelt tilfælde som følge af, at en rullecontainer ramte en bil, idet containerens hjul ikke var låse, hvorved vinden blæste containeren ind i skadelidtes bil.

Forsikringsselskabet mente, at det havde et regreskrav mod flere andelsbolig- og ejerforeninger (sikrede) med henvisning til, at kravet var omfattet af forsikringsaftalelovens § 19, stk. 2, nr. 2, dvs. om skaden var forvoldt ved udøvelsen af offentlig eller erhvervsmæssig virksomhed eller virksomhed, der kunne ligestilles hermed.

Andelsbolig- og ejerforeningerne havde alle på skadetidspunktet tegnet en bygningsansvarsforsikring hos samme forsikringsselskab.

De sagsøgte bestod af henholdsvis 8 andelsboligforeninger og 1 ejerforening. Forsikringsselskabet hævede under hovedforhandlingen sagen mod den ene andelsboligforening (sagsøgte 8).

Samtlige krav blev behandlet under samme sag.

 

Byretten

Under sagen blev foreningernes regnskaber gennemgået, herunder med fokus på foreningernes økonomi og indtægter fra udlejning. Andelsboligforeningerne 1, 2, 6 og 7 havde indtægter fra udlejning af foreningens lokaler, mens andelsboligforeningerne 3, 4 og 5 samt ejerforening 9 ingen eller få indtægter havde fra udlejning af garage og kælderlokaler.

Af samtlige foreningers vedtægter fremgik, at det var foreningerne, som havde vedligeholdelsespligten for ejendommens tage mv.

Sagen havde været forelagt Brancheorganisationen for Forsikringsselskaber og Pensionskasser, der i erklæring af 1. december 2013 havde udtalt:

”Spørgsmål 1

Er det almindelig praksis i forsikringsselskaber, at gennemføre autokasko regreskrav imod andelsboligforeninger, eksempelvis under henvisning til husejeransvar ved snefaldsskader?

Svar på spørgsmål 1

Hvis betingelserne for regres er til stede, vil et autokaskoregreskrav mod en andelsboligforening blive påberåbt af forsikringsselskaberne.

Spørgsmål 2

Betegner forsikringsselskaber selv de forsikringsprodukter, som udbydes til andelsboligforeninger som erhvervsprodukter eller privatprodukter? Uanset om svaret er erhvervsprodukter eller privatprodukter, bedes begrundelse herfor oplyst.

Svar på spørgsmål 2

Forsikringer til andelsboligforeninger betragtes generelt i forsikringsbranchen som erhvervsforsikringer.

Hovedformålet med en andelsboligforening er at drive en ejendom, hvilket er begrundelsen for, at aktiviteten anses for erhvervsmæssig.”

Der var ikke under sagen afgivet forklaring af parter eller vidner.

Foreningerne erkendte at have udvist simpel uagtsomhed, men bestred erstatningspligten.

Forsikringsselskabet anførte i påstandsdokument af 6. januar 2014 følgende:

,,Til støtte for de af forsikringsselskabets nedlagte påstande gøres det overordnet gældende, at andelsboligforeninger og ejerlejlighedsforeninger, som ejer og driver en ejendom, er omfattet af erstatningsansvarslovens § 19, stk. 2, nr. 2. Dette må særligt gælde i retsforhold, som omhandler skader relateret til drift og vedligehold af en ejendom ejet og drevet af foreningen.

For ejerforeninger gør det sig gældende de bygningsdele/-områder som er ejet af, hhv. drives af foreningen.

Det gøres gældende, at det afgørende herefter er om ,,skaden er forvoldt ved udøvelse af (…) virksomhed, der kan ligestilles” med ,,erhvervsmæssig virksomhed”.

Det er altså selve den skadegørende handling eller undladelse- eksempelvis undladelse af at opsætte afspærring hhv. fjerne sneen/istapperne fra taget eller undladelse af at sikre en fælles rullecontainer så den ikke kan blæse ind i parkerede biler – der skal kunne ligestilles med erhvervsmæssig virksomhed.

Brancheforeningen Forsikring & Pensions responsumudvalg har udtalt, at ,,hovedformålet med en andelsboligforening er at drive en ejendom, hvilket er begrundelsen for, at aktiviteten anses for erhvervsmæssig”, og at forsikringsselskaberne derfor generelt betragter forsikringer til andelsboligforeninger som erhvervsforsikringer og at autokaskoregreskrav derfor påberåbes, når betingelserne for et sådan krav er til stede.

Andelsboligforeninger i enkelte tilfælde i relation til eksempelvis aftaleindgåelser anset som forbrugere. Dette fører dog ikke til, at en skadegørende handling/undladelse kan ligestilles med erhvervsmæssig virksomhed. Det er to væsensforskellige sondringer. Begrebet ,,forbruger” er uvedkommende for vurderingen af, om en given skadegørende handling, er sket ved udøvelse af aktivitet der kan ligestilles med en erhvervsmæssig virksomhed.

Både andelsbolig- og ejerlejlighedsforeninger er undergivet lovgivning, som fastsætter rammerne for, hvad disse enheder skal, må og ikke må, herunder at de skal have en bestyrelse, ligesom der er et sæt standardvedtægter som træder i kraft, hvis foreningen ikke selv vedtaget nogen.

Andelsbolig- og ejerlejlighedsforeninger er selvstændige retssubjekter. Såfremt en andelsbolig- og ejerlejlighedsforeninger ikke selv vedtager det i sine vedtægter, følger det af de altid gældende standardvedtægter, at foreningen skal drive og eje foreningens faste ejendom.

Andelsbolig- og ejerlejlighedsforeninger har en drift, som andelshaverne hhv. ejerne indbetaler til, og der skal føres et regnskab over denne drift. På de nævnte punkter er disse foreninger derfor meget erhvervslignende.

Reguleringen af foreninger og deres drift afviger i bøj grad fra de rammer, der gælder for en privat villaejer.

Særligt i relation til andelsboligforeninger, er spørgsmålet om foreningen kan betragtes som erhvervsdrivende eguleret i forhold til bogføring og regnskabsaflæggelse. Ved udarbejdelsen af bogføringslovens (som i § 2 har samme erhvervsdriftsbegreb som årsregnskabsloven) fremgår i LLF 63 1998/199 følgende:

,,Den nuværende bogføringslov § 1 foreskriver bogføringspligt for andelsboligforeninger. Disse anses for erhvervsdrivende som forudsat i Erhvervs- og Selskabsstyrelsens bekendtgørelse….”

Udgangspunktet er således, at andelsboligforeninger i bogførings og regnskabsmæssig kontekst er erhvervsdrivende.

Mange ejerlejligheds- og andelsboligforeninger – særligt andelsboligforeninger – er også omfattet af Lov om visse erhvervsdrivende virksomheder. Dette skyldes, at foreninger ved siden af det sædvanlige andelsboligformål (om at erhverve, eje og administrere andelshavernes ejendom, hhv. ejerlejlighedernes fælles ejendom) ønsker at fremme medlemmernes økonomiske interesser gennem erhvervsdrift (fx udlejning).

Foreningerne har gjort gældende, at foreningerne ikke fremmer deltagernes økonomiske interesser gennem erhvervsdrift, og derfor er foreningens handling/undladelse ikke at opfatte som ligestillet med erhvervsmæssig virksomhed. Dette bestrides. Det gøres gældende, at hovedparten af foreningerne netop fremmer deltagernes økonomiske interesser, men selvom det antages, at en forening ikke fremmer deltagernes økonomiske interesser, så udøver foreningen alligevel erhvervsvirksomhed, jf. Erhvervs- og Selskabsstyrelsens definitioner.

Det fremgår således af notat fra denne styrelse af 3. september 2009:

,,Andelsboligforeninger er som udgangspunkt omfattet af årsregnskabslovens, da de udfører erhvervsmæssig virksomhed. De er derimod ikke omfattet af lov om visse erhvervsdrivende virksomheder, da de ikke fremmer deltagernes økonomiske interesser.

Både andelsboligforeninger og ejerlejlighedsforeninger driver på vegne af foreningens medlemmer det som betegnes som fælles arealer, herunder tage, og de fælles installationer, herunder skraldesystemer mv.

Den betænkning, der førte til nugældende formulering af erstatningsansvarslovens § 19, tilsluttede dig, at der på de,,… erhvervsområder, hvor selskabernes skadesforebyggende virksomhed erfaringsmæssigt har særlig stor betydning… ,, bør gælde en regresadgang. Forsikringsselskaberne i Danmark kan på erhvervsforsikringerne netop ”straffe” via tariffen, hvis skadeomfanget er/bliver for stort, hvilket ikke bliver praktiseret på massekontrakter som almindelige villaforsikringer, hvor det mere traditionelt er postnummer, kvadratmeter og hustype der afgør præmiens størrelse.

Betænkningen angiver ligefrem, at det netop skal stille sig anderledes (altså der skal være regresadgang) ,,… hvor skaden skyldes, at man ved planlægningen af arbejdet har valgt arbejdsmetoder eller materiel, der indebærer en risiko for skade, som kunne være undgået ved at vælge mere hensigtsmæssige metoder”-

Det er netop tilfældet i alle skaderne, at uheldet forholdsvist nemt kunne være undgået ved rettidig og fornuftig omhu, ganske enkelt ved at låse hjulene på containeren, hhv. afmærke vejen mod nedfaldsfaren eller rydde sneen eller isen fra taget.

Det fremgår direkte i selve lovforslaget til den nugældende formulering, at der med formuleringen dermed er regresadgang mod ,,privat erhvervsdrivende,”.

Det fremgår flere steder i betænkningen og den juridiske litteratur, at der i langt hovedparten af de tilfælde, hvor DL 3- 1 9-2 finder anvendelse, også vil være et ,,erhvervslignende forhold”. I (flere af) de omhandlende situationer, har foreningerne netop hyret ansatte til at foretage sådanne driftshandlinger, som ville have forhindret skaden.

Aktiviteter forbundet med rydning af sne og is adskiller sig ikke fra andre driftsopgaver i foreningen og det adskiller slet ikke fra en driftsopgave vedrørende en ”almindelig” erhvervsejendom.

Den udvendige side af taget på en ejendom, vil altid være en del af foreningens ejendom. Der er således ikke noget medlem, der kan sælge eller belåne eller opnå særlig brugsret til selve taget.

Indtil andet må være bevist, må håndteringen af rullecontainer til dagrenovation tillige henhøre under foreningens driftsansvar”.

Foreningerne gjorde under sagen gældende, at erstatningsansvarsloven ikke var anvendelig.

”Andelsboligforeninger og ejerforeninger driver ikke i bestemmelsens forstand erhvervsmæssig virksomhed eller virksomhed, der kan ligestilles hermed. Det fremgår af lovforslaget til erstatningsansvarslovens § 19, at bestemmelsen ikke omfatter virksomhed, der udøves uden for erhvervsforhold mv.

Foreningerne driver ikke virksomhed, og da slet ikke erhvervsmæssig virksomhed.

Hvorvidt den enkelte forening er omfattet af bogføringsloven og/eller lov om visse erhvervsdrivende virksomheder er uden betydning for vurderingen af, om foreningerne er omfattet af undtagelsesbestemmelsen i erstatningslovens § 19, stk. 2, nr. 2. Dette er for så vidt angår lov om visse erhvervsdrivende virksomheder anført i note l til loven i Karnov. For så vidt angår bogføringsloven er det i note 22 til loven i Karnov anført, at andelsboligforeninger anses (min understregning) for erhvervsdrivende. Heri ligger implicit, at der ikke er taget stilling til kvalifikationen af foreningerne i relation til anden lovgivning.

Særligt vedrørende andelsboligforeningerne 1-7:

Andelsboligforeninger er boligfællesskaber, jf. § 1 i ABL.

I sin kommentar til bestemmelsen i ABL med Kommentarer, 4. udg., anfører Mette Neville på s. 63, at hovedformålet med andelsboligforeninger ikke at fremme deltagernes økonomiske interesser gennem erhvervsdrift, men derimod at erhverve, eje og administrere andelshavernes ejendom. De er derfor som hovedregel ikke registreringspligtige efter §§ 8 og 9 i lov om erhvervsdrivende virksomheder, da andelshavernes brugsret til en andelslejlighed ikke skal opfattes som udlejning af fast ejendom i henhold til en udtalelse fra Erhvervs- og Selskabsstyrelsen. Dog kan undtagelse forekomme i relation til registreringspligten i forhold til Lov om Erhvervsdrivende Virksomheder, hvis store dele af ejendommen lejes ud. Neville antager s. 64 at registreringspligt kan indtræde, hvis eksempelvis 2/3 af lejlighederne lejes ud.

Af § 2 i andelsboligforeningerne 1-7’s vedtægter fremgår, at foreningernes formål er,

,,at erhverve, eje og drive” (Bilag B, andelsboligforening l og bilag N, andelsboligforening 7) eller

,,at eje og administrere” (Bilag D, andelsboligforening 2 og Bilag L, andelsboligforening 6) eller

,, at erhverve, eje og administrere” (Bilag F, andelsboligforening 3 og Bilag J, andelsboligforening 5) eller

,,at erhverve, opføre, eje og administrere” (Bilag H, andelsboligforening 4) de respektive ejendomme, som foreningerne ejer.

Det er ikke realitetsforskellige i ordlyden i de enkelte formålsbestemmelser.

Kernen i bestemmelserne er, at foreningerne alene har til formål at eje de respektive ejendomme og drive/administrere disse til andelshavernes bedste som anført i citatet fra ABL med Kommentarer, 4. udg., på s. 63. I øvrigt præcis som en ejer af et parcelhus vil varetage sit ejerskab heraf bedst muligt.

Foreningernes formål er således i intet tilfælde at tjene penge.

Det fremgår af alle vedtægterne, at medlemmerne har pligt til at anvende andelen til beboelse.

Om foreningen har ansat en vicevært eller ej vil i vidt omfang bero på rent praktiske hensyn, idet større foreninger har et større behov herfor frem for blot at forlade sig på, at foreningens medlemmer kan udføre foreningen påhvilende pligter. Om foreningerne har ansat en vicevært eller ej bør således efter de sagsøgtes opfattelse på ingen måde indgå i vurderingen af, hvorvidt den enkelte forening er erhvervsdrivende, eller hvad der må sidestilles hermed.

At foreningerne ikke er at anse for erhvervsdrivende understreges af, at mange af foreningerne har antaget en administrator. En sådan administrationsaftale antages af Peter Blok i Ejerlejligheder, 3. udg., s. 436, for ejerforeningers vedkommende at være en forbrugeraftale. Det samme må gælde for andelsboligforeninger.

Det fremgår da også af Energistyrelsens Vejledning om Byggeskadeforsikring fra oktober 2012, s. 1, pkt. 3.1.1. at andelsboligforeninger og ejerforeninger i relation til byggeskadeforsikringen betragtes som forbrugere.

I relation til det i stævningen øverst side 16 anførte med hensyn til hvordan forsikringsbranchen efter sagsøgers opfattelse betragter andelsbolig- og ejerforeninger bemærkes, at det af forsikringsaftalelovens § 2, stk. 4, fremgår at: ,,Ved en forbrugerforsikring forstås en forsikringsaftale, hvor forsikringstageren (forbrugeren) ved aftalens indgåelse hovedsagelig handler uden for sit erhverv. Selskabet har bevisbyrden for, at en forsikringsaftale ikke er en forbrugerforsikring.”.

De forsikringsaftaler, som foreningen har indgået, er således forbrugerforsikringer, da forsikringsaftalerne ikke er indgået som et led i en erhvervsdrift.

Dette understøttes af Ankenævnet for Forsikrings kendelse nr. 80.152, hvor en andelsboligforeningens krav mod foreningens erhvervslejer af nævnets flertal ansås at angå privatlivets forsikringsforhold, hvorfor nævnet var kompetent til at behandle foreningens klage over det forsikringsselskab, hvor foreningen havde tegnet retshjælpsforsikring. Mindretallet anså sagen for at være erhvervsmæssig, fordi sagen vedrørte et krav mod foreningens erhvervslejer.

Responsum fra Forsikring & Pension:

Det er derfor også foreningernes opfattelse, at det fra Forsikring & Pension indhentede responsum, er uden relevans for sagens afgørelse. Hvorledes forsikringsselskaber opfatter sagens hovedproblem kan ikke tillægges nogen betydning. Det afgørende er en fortolkning af en lovbestemmelse, for hvilken enkelte forsikringsselskabers holdning er uden betydning.

Endvidere er foreningerne ikke enige i forsikringsselskabets udlægning af besvarelsen af de stillede spørgsmål.

Når det i besvarelsen af spørgsmål 1 anføres:

,,Hvis betingelserne for regres er til stede, vil et autokaskoregreskrav mod en andelsboligforening blive påberåbt af forsikringsselskaberne.”

Det siger dette jo intet om, hvilke betingelser der skal være opfyldt for at påberåbe sig, endsige for at kunne gennemføre, kravet.

Det er forsikringsselskabets opfattelse, at simpel uagtsomhed er tilstrækkeligt.

Det er foreningernes opfattelse, at det altid er en forudsætning, at der er tale om grov uagtsomhed, subsidiært at simpel uagtsomhed kun er tilstrækkeligt, hvis en skade er forvoldt ved konkret udøvelse af erhvervsmæssige aktiviteter.

,,Betingelserne” i besvarelsen af spørgsmål 1 må derfor efter foreningernes opfattelse forstås som en henvisning til, at såfremt det fornødne ansvarsgrundlag er til stede, så vil et autokaskokrav blive påberåbt.

Foreningerne er således ikke enig i forsikringsselskabets udlægning af besvarelsen af spørgsmål 1.

For så vidt angår spørgsmål 2 bemærkes, at responsumudvalget tilkendegiver, at

,,Forsikringer til andelsboligforeninger betragtes generelt i forsikringsbranchen som erhvervsforsikringer”. (Min understregning). Det er altså ikke en enstemmig opfattelse i branchen.

Det i besvarelsen af spørgsmål 2 anførte, hvorefter hovedformålet med en andelsboligforening er at drive en ejendom, hvilket er begrundelsen for at aktiviteten anses for erhvervsmæssig, er efter foreningernes opfattelse et urigtigt synspunkt, Selve det forhold at foreningen ejer ejendommen, og dermed kan hævdes at ,,drive” denne, er ikke tilstrækkeligt til at anse foreningen for at udøve erhvervsmæssig virksomhed.

Svaret harmoner på dette punkt ikke med det det oven refererede fra ABL med Kommentarer, 4. udg., på s. 63, hvorefter hovedformålet med andelsboligforeninger ikke er at fremme deltagernes økonomiske interesser gennem erhvervsdrift, men derimod at erhverve, eje og administrere andelshavernes ejendom.

For så vidt angår den af forsikringsselskabet påberåbte afgørelse SKM 2010.792.LSR bestrider foreningerne, at der kan sluttes noget fra helt eller delvis momsregistrering til, hvorvidt en andelsboligforening udøver erhvervsmæssig virksomhed, eller virksomhed der kan ligestilles hermed, i erstatningsansvarslovens § 19’s forstand.

Blandt andet kan henvises til, at momsloven finder anvendelse uanset formålet med eller resultatet af en økonomisk virksomhed. Skulle der kunne sluttes mellem ,,økonomisk virksomhed” i momslovens forstand og ,,erhvervsmæssig virksomhed” i erstatningsansvarslovens § 19’s forstand, måtte dette så vidt ses indebære, at det i stævningen nævnte eksempel fra Lærebog i Erstatningsret, 7. udg., s. 452, skulle ,,udvides”, således at foreningen generelt måtte betragtes som erhvervsdrivende i erstatningsansvarslovens § 19’s forstand.

Landsskatterettens fortolkning af begrebet ,,udlejning” i momslovens § 13, stk. 1, nr. 8’s forstand er uden betydning for nærværende sag, særligt i lyset af afgørelsen U 2012.2041 H, hvoraf følger, at lejeloven ikke finder anvendelse på andelsboligforeninger.

I 3. udg. Af Købeloven med Kommentarer anføres på s. 133, at juridiske personer kan være forbrugere, såfremt dikke ikke er erhvervsdrivende og dermed ikke handler som led i sit erhverv, f.eks. idrætsforeninger og ejerlejlighedsforeninger. Se herom også Peter Blok allerede anførte sted, i note 130.

Indtægt fra lejemål:

Enkelte af de sagsøgte foreninger har lejeindtægter.

[…]

At en andelsboligforening har indtægt fra beboelseslejemål kan ikke anses for indtægt fra erhvervsmæssig virksomhed. Typisk vil denne indtægt bero på, at enkelte lejere ved stiftelsen ikke har ønsket at blive andelshavere og således er fortsat som lejere i foreningen efter dennes stiftelse.

At en lejlighed forbeholdes eventuel beboelse af en ejendomsfunktionær kan ej heller bevirke, at foreningen skal anses at udøve erhvervsmæssig virksomhed. Et sådant forhold er en rent praktisk foranstaltning og et led i varetagelsen af foreningens varetagelse af andelshavernes interesser.

Ej heller det forhold at en andelsboligforening har erhvervslejeindtægt kan bevirke, at foreningen anses for at udøve erhvervsmæssig virksomhed i erstatningsansvarslovens forstand.

Om en andelsboligforening har erhvervslejeindtægt beror typisk på ejendommens beliggenhed. Der understreges i denne sag af A/B I’s beliggenhed, som alene forklarer den høje indtægt fra erhvervslejemål. Det samme gælder A/B 5 og 6. disse 3 foreninger er som anført de eneste af andelsboligforeningerne, som har erhvervslejeindtægt. Det er også beliggenheden, som afgør omfanget af erhvervsindtægt. Foreningerne er typisk ,,født” med erhvervslejemålene.

Når retten mod forventning frem til, at lejeindtægterne stammer fra erhvervsmæssig virksomhed, eller hvad der må sidestilles hermed, i erstatningsansvarslovens § 19’s forstand, gøres det gældende, at skaderne i de enkelte sager på ingen måde kan relateres til lejemålene. Det er en betingelse for at anse skaderne konkret omfattet af bestemmelsen i erstatningsansvarslovens § 19, stk. 2, nr. 2. En sådan forståelse er i overensstemmelse med det i stævningen på s. 14 citerede eksempel fra Lærebog i Erstatningsret- hvor en forening arrangerer en koncert og tager entre. I eksemplet er det kun i forbindelse med koncerten, at den pågældende forening kan anses omfattet af bestemmelsen.

Særligt vedrørende ejerforeningen:

Som allerede anført oven for må ejerforening 9’s administrationsaftale med ejerforeningens administrator efter det af Peter Blok i Ejerlejligheder, 3. udg., s. 436, anførte anses for at være en forbrugeraftale. Blok anfører på samme side i note 130, at de enkelte ejerlejlighedsejere i princippet må anses for kontraktsparter, når foreningen indgår en aftale, da en ejerforening ikke kan karakteriseres som en egentlig juridisk person. Dette harmonerer med det af Blok nederst på s. 373 anførte, hvorefter ejerforeningen end ikke kan siges at være ejer af grunden og øvrige fælles bestanddele, som tilhører ejerne anpartsvis efter de tinglyste fordelingstal.

Med hensyn til det i replikken anførte vedrørende ejerlejlighedsforeninger kan i relation til citatet fra s. 376 henvises til det på 2. 375 gengivne citat fra bet. (Betænkning nr. 395/1965 angående ejerlejligheder mv.), s. 144: ,,Foreningen har alene karakter af et administrationsfællesskab, idet den som fuldmægtig for ejerne administrerer de fælles anliggender.” Blok anfører hertil: ,,I ejerlejlighedsfællesskabet er pligt- og interessesubjektet sammenfaldende, nemlig de enkelte lejlighedsejere.”

 

Byrettens begrundelse og afgørelse

”Ved afgørelsen lægger retten til grund, at foreningerne har handlet simpelt uagtsomt.

Foreningerne 1-7 er andelsboligforeninger og forening 9 er en ejerforening, hvis nærmere forhold er beskrevet i forsikringsselskabets påstandsdokument jf. ovenfor.

En andelsboligforenings formål er at drive, eje og administrere den pågældende ejendom. Andelsboligejerne køber en andel af foreningens formue, hvortil der er knyttet en boligret. Salgsprisen skal udregnes efter bestemmelserne i ABL § 17 og skal godkendes af bestyrelsen. Værdien af andelskronen bestemmes på den årlige generalforsamling. Ejeren af andelen har vedligeholdelsespligten af den del af andelsformuen, hvortil han har eksklusiv brugsret. Andelsboligforeningen har vedligeholdelsespligten over for resten af ejendommen.

Generalforsamlingen vælger en bestyrelse til at varetage den daglige ledelse af foreningen og udføre generalforsamlingens bestemmelser.

Andelsboligforeninger er bogføringspligtige og er omfattet af årsregnskabsloven, og når de udlejer lejligheder i ejendommen er de tillige omfattet af lov om visse erhvervsdrivende virksomheder.

Det fremgår af EJL § 2, at ejeren af en ejerlejlighed sammen med andre ejere af lejligheder i ejendommen har ejendomsret til grunden, fælles bestanddele og tilbehør efter fordelingstal. Ejendommens fælles bestanddele i øvrigt kan siges at være i sameje mellem lejlighedsejerne. En ejerforening er ikke en traditionel forening, idet den primært fungerer som fællesskabets forvaltningsorgan og ikke selvstændigt pligt subjekt, idet lejlighedsejerne hæfter personligt for fællesomkostninger. Det fremgår af en normalvedtægt for ejerlejlighedsforeninger, at ejerforeningen fortager forsvarlig udvendig vedligeholdelse og fornyelse, medens ejeren forestår den indvendige vedligeholdelse af ejerlejlighederne.

Det gælder både for andelsboligforeninger og ejerforeninger, at lovgiver har udformet en normalvedtægt, som træder i kraft, hvis foreningen ikke selv udformer en vedtægt.

Ved en erhvervsdrivende virksomhed forstås sædvanlig vis, en virksomhed, der har til formål at fremme ejernes økonomiske interesser gennem erhvervsdrift.

Herefter finder retten, at de sagsøgte andelsboligforeninger, der har indtægt som følge af boligudlejning, og som derfor er omfattet af lov om visse erhvervsdrivende virksomheder, falder ind under udtrykket erhvervsdrivende virksomhed, eller noget der må sidestilles hermed jf. forsikringsaftalelovens § 19, stk. 2, nr. 2. Disse andelsboligforeninger er ifølge vedtægterne forpligtet til at vedligeholde bl.a. ejendommens tag, hvorfor der er den fornødne forbindelse mellem erhvervet og den skadegørende handling.

Da forsikringsselskabet ikke for de øvrige andelsboligforeninger og ejerlejlighedsforeningers vedkommende har godtgjort, at de virker for fremme ejernes økonomiske interesser gennem erhvervsdrift, findes disse foreninger derfor ikke omfattet af udtrykket erhvervsdrivende virksomhed eller lignende.

Herefter tages forsikringsselskabets påstand til følge f.s.v. angår andelsboligforening 1, 2, 6 og 7.

Medens andelsboligforening 3, 4, 5 og ejerforening 9 frifindes.

 

Landsretten

Andelsboligforening 1, 2, 6 og 7 ankede afgørelsen til landsretten, hvor parterne gentog deres anbringender fra byretten og procederede i overensstemmelse hermed.

 

Landsrettens begrundelse og resultat

”Da skaderne, som er dækkes af tingsforsikring og forvoldt ved simpel uagtsomhed, ikke kan anses som forvoldt ved udøvelse af offentlig eller erhvervsmæssig virksomhed eller virksomhed, der kan ligestilles hermed, er der ikke erstatningsansvar, jf. erstatningsansvarslovens § 19, stk. 1 og 2. Oplysningerne om de pågældende andelsboligforeninger og ejerforeningen, herunder om karakteren og omfanget af udlejningsaktiviteten, kan ikke føre til anden vurdering.

Landsretten frifinder derfor A/B 1, A/B 2, A/B 6 og A/B 7, mens dommen i øvrigt stadfæstes.

 

Dom afsagt af Københavns Byret den 12. marts 2014 (BS 37A-918/2013)

Dom afsagt af Østre Landsret den 28. maj 2015 (7. afd. nr. B-1049-14)