Andelsboligforening (A/B) blev taget under konkursbehandling. Andelshaver gjorde gældende, at andelsboligforeningens ejendom var blevet overdraget til konkursboet på en måde, som kunne sidestilles med et ejerskifte. Man mente derfor, at andelshaverne havde skiftet status til lejere i overensstemmelse med ABL § 4. Dette betød, at man skulle betale leje og ikke boligafgift, hvilket gav anledning til et tilbagebetalingskrav. Skifteretten afviste, at der var sket ejerskifte. Der var alene sket en overdragelse af råderetten til kurator. Ejendomsretten til ejendommen forblev hos foreningen under konkursbehandlingen, jf. KL § 29.

Den 31. maj 2011 blev A/B taget under konkursbehandling. Ved stævning af 26. marts 2013 nedlagde andelshaverne påstand om, at konkursboet skulle anerkende en fordring på kr. 50.276,25. Beløbet var beregnet som differencen mellem den boligafgift, som kurator havde opkrævet siden konkursens indtræden og den leje, som en udlejer kunne opkræve i leje for boligen. Kravet blev begrundet med, at konkursboet ikke havde adgang til at opkræve boligafgift fra andelshaverne længere. Efter at A/B blev taget under konkursbehandling, var der kun adgang til at opkræve husleje i overensstemmelse med BRL. Dette skyldtes, at der var sket overdragelse i ABL § 4 forstand.

 

Skifteretten

Andelshavernes begrundelse for deres krav:

”ABL § 4 fastslår, at

”Erhverves en andelsboligforeningens ejendom af en ny ejer, har andelshaverne ret til fortsat brugsret som lejere.

Stk. 2. Ved frivilligt salg af foreningens ejendom kan bestemmelsen i stk. 1 kun fraviges, hvis den enkelte andelshaver i forbindelse med salget samtykker heri”.

Et konkursbo etableres ved skifterettens dekret, og er en selvstændig juridisk person, som ikke er identisk med skyldneren forud for konkursen.

Dermed er der også tale om en ny ejer i relation til ABL § 4.

ABL § 4 er indsat for at beskytte andelshaverne i en ophørssituation.

Ved konkursdekretets afsigelse er foreningen i sin oprindelige skikkelse ophørt og kurator skal afvikle boet efter foreningen hurtigst muligt. Boet er ikke indtrådt i aftalen med sagsøgerne som andelshavere, som herefter alene har krav på udbetaling af kapitalindskud, hvis der er dækning hertil, og de tidligere andelshavere har ret til at fortsætte som lejere i medfør af ABL § 4.

Det kan således ved sagens afgørelse lægges til grund som ubestridt, at konkursboet hverken kan eller er indtrådt i aftalerne med andelshaverne. Følgelig kan sagsøgerne heller ikke anses for andelshavere efter konkursens indtræden. Overdragelse af andelsboligerne vil heller ikke kunne finde sted, idet der ikke vil kunne ske naturalopfyldelse fra sælgerens side over for en køber.

Overdragelse af en bolig under konkursen vil således reelt være en overdragelse af et lejemål mod vederlag, hvilket, hvis der fortsat opkræves boligafgift, er i strid med den såkaldte dusørregel i LL § 6, stk. 1, der straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning, jf. LL § 6, stk. 4.

Realiteten er således, at konkursboet som ny ejer har overtaget ejendommen, og konkursboet stiller alene boliglejlighederne til rådighed for de tidligere andelshavere mod at oppebære vederlag herfor, hvilket vederlag efter sagsøgernes opfattelse skal fastsættes som den omkostningsbestemte leje.”

 

Skifterettens begrundelse og resultat

”Afsigelsen af konkursdekret indebærer alene, at andelsboligforeningens ret til at råde over ejendommen i formueretlig jenseende overgår til kurator, jf. KL § 29. Under konkursen forbliver ejendomsretten til ejendommen således hos andelsboligforeningen. Afsigelsen af konkursdekret over en andelsboligforening indebærer endvidere ikke, at andelsboligforeningen med at eksistere. Afsigelsen af konkursdekret over andelsboligforeningen medfører derfor ikke, at ejendommen erhverves af konkursboet som ny ejer som anført i ABL § 4, stk. 1, og at andelshaverne af den grund overfor fra at være andelshavere til lejere. Da man således fortsat er andelshavere, finder lejeloven ikke anvendelse på retsforholdet.

Konkursboet frifindes herefter for den nedlagte betalingspåstand.”

 

Kendelse afsagt af skifteretten i Sø- og Handelsretten den 4. maj 2015 (P-8-13)