En andelsboligforening (A/B) havde i henhold til vedtægten mulighed for at oprette en boligaftale med individuelle bestemmelser for brugen af en bestemt lejlighed. Dette havde A/B ikke gjort over for erhvervsandelshaverne i A/B.

Da en erhvervsandelshaver ønskede at udleje sin erhvervsandel, som han havde ejet siden 1994, til en ny branche, skulle A/B’s rettigheder i forhold til godkendelse af brancheskift vurderes ud fra A/B’s vedtægter. A/B’s vedtægter anførte, at en erhvervsandelshaver uden begrænsninger skulle være berettiget til at fremleje erhvervsandele i overensstemmelse med ELL’s regler. Boligretten fandt på den baggrund at da A/B i praksis ikke havde gjort indsigelser ved brancheskift tidligere, og da A/B ikke havde benyttet muligheden for at oprette en boligaftale med individuelle bestemmelser for brugen af erhvervsandelen, så var der ikke grundlag for at fortolke vedtægterne indskrænkende, således at bestyrelsen skulle godkende brancheskiftet, ligesom der ikke var grundlag for en analog anvendelse af ELL’s regler om brancheskift.

Landsretten stadfæstede boligrettens dom.

I/S ejede en erhvervsandel i A/B med brugsret til en lejlighed på torvet i Hillerød, herefter benævnt lejemålet. Lejemålet var udformet således, at en lille del af lejemålet gik ind i hovedbygningen, men derudover var der ingen boliger oven på lejemålet.

Den 26. juni 2013 udlejede I/S lejemålet til X Pub med overtagelse den 1. oktober 2013. I aftalens bestemmelser var det anført, at U gav L tilladelse til at søge ”05 bevilling”. Indtil dette tidspunkt havde lejemålet været udlejet til en køkkenbutik.

Primo juli 2013 kontaktede I/S A/B’s administrator om muligheden for at leje ud til en cafe, restaurant, pub eller lignende. En sådan udlejning ville kræve tilladelse fra kommunen. Administrator udarbejde derfor en standardfuldmagt, hvor den relevante branchekode fra virksomhedsregisteret var anført. Fuldmagten havde følgende ordlyd:

,,Undertegnede A/B meddeler herved andelshaveren I/S fuldmagt til at indgive ansøgning til Hillerød Kommune om ny anvendelse/anvendelsesskift til kategori cafe/restaurant, jf. lokalplan 315, dækkende bl.a. torvet. A/B betinger sig, at der ikke kan fremkomme lugtgener og at alle ombygninger, herunder tillige nye toiletter m.v. sker i overensstemmelse med Hillerød Kommunes bestemmelser og bygningsreglementer.

Underskrevet på foreningens vegne, jf. vedtægternes § 30, stk. 1 af formand og to bestyrelsesmedlemmer.”

Administrator redegjorde den 24. juli 2013 i en e-mail til bestyrelsen for, at andelshaverne generelt havde lov til at bygge om indvendigt. Anvendelsen af et lejemål vedrørte den erhvervsmæssige brug af andelsboligen, hvilket bestyrelsen efter hans opfattelse ikke kunne nægte, såfremt der var tale om et lovligt og godkendt erhverv.

Den 29. juli 2013 anmodede administrator I/S om at oplyse, hvad ombygningen omfattede, herunder en beskrivelse af byggeprojektet og en beskrivelse af den aktivitet ombygningen vedrørte, for at bestyrelsen kunne vurdere indvirkningen af den nye anvendelse for A/B’s medlemmer i relation til støjgener, røg, lugt m.v.

I/S besvarede dette med en skitsetegning af nye toiletfaciliteter i lejemålet og oplyste, at når fuldmagten forelå, ville arkitekttegning blive sendt til kommunen.

A/B’s bestyrelse underskrev ikke fuldmagten. Bestyrelsen indkaldte til en ekstraordinær generalforsamling i A/B, som blev afholdt den 22. august 2013. Af referatet fra generalforsamlingen fremgik bl.a.:

”Ad dagsordenens punkt 3 – Det indstilles til generalforsamlingens beslutning, at generalforsamlingen anser sig for påtaleberettiget ved brancheskift i erhvervsandele i henhold til regler i ELL’s § 34 og § 55.

Ad dagsordenens punkt 4 – Det indstilles til generalforsamlingen, at denne tiltræder bestyrelsens beslutning om at afvise at underskrive fuldmagt fremsendt af I/S den 4. juli 2013”.

Begge forslag blev vedtaget efter afstemningsreglen om simpelt flertal.

Spørgsmålet om brancheskift i erhvervslejeligheder havde tidligere været drøftet på generalforsamlinger i 2006 og 2013.

Af bestyrelsens beretning for 2012, som blev behandlet på den ordinære generalforsamling den 23. april 2013, fremgik blandt andet:

,,Der har været en del diskussioner om kravene til de forskellige erhverv, især krav til fedtudskillere og ventilation i de ”kulinariske erhverv”. Det er vigtigt at lugtgenerne minimeres, at kloakken holdes fedtfri, samt at særligt affald – art og mængde – håndteres korrekt.

Som tidligere nævnt har bestyrelsen – i henhold til gældende lov – ikke indflydelse på hvilke erhverv, der kan etableres”.

Under generalforsamlingen den 25. oktober 2006 blev et forslag om ændring af vedtægten behandlet. Forslaget angik et krav om forhåndsgodkendelse fra A/B’s bestyrelse ved overdragelse af en erhvervsandel til en ny andelshaver eller ved ændret anvendelse heraf med det formål at sikre, at lokalerne ikke blev anvendt til formål, som kunne være til gene for A/B’s medlemmer. Forslaget udgik imidlertid uden afstemning, idet der var enighed om, at bestemmelsen ikke med sikkerhed ville kunne holde under en retssag.

A/B havde generel ikke indgået nogen boligaftale for erhvervsandelene, hvorfor brugen af disse var reguleret af A/B’s vedtægter.

A/B’s vedtægter var blevet ændret i 2007. de gamle vedtægter var ikke fremlagt for boligretten.

Af de nye vedtægter fremgik blandt andet:

3.1.                      Som andelshaver kan med bestyrelsens godkendelse optages enhver, der bebor eller samtidig med optagelsen flytter ind i en bolig og bebor denne eller fremlejer denne til helårsbeboelse eller erhverver en erhvervsandel i foreningens ejendom, og som erlægger det til enhver tid fastsatte indskud med eventuel tillæg.

3.2.                      Ved beboelse forstås, at andelshaveren benytter boligen til helårsbeboelse for sig og sin husstand eller fremlejer denne til helårsbeboelse eller anvender den til drift af erhvervsvirksomhed, eventuelt via udlejning.

10.1.                    En andelshaver er berettiget til at foretage forandringer inde i boligen. Forandring skal anmeldes skriftligt for bestyrelsen bilagt nødvendige tegninger, senest tre uger inden den bringes i udførelse. Bestyrelsen kan gøre indsigelse efter stk. 3, hvilket skal ske inden tre uger efter anmeldelsen, og iværksættelse af forandringen skal da udskydes, indtil der er opnået enighed med bestyrelsen, eller det er fastslået, at indsigelsen var uberettiget.

11.1.                    En andelshaver må hverken helt eller delvist overlade brugen af boligen til andre end medlemmer af sin husstand, med mindre han/hun er berettiget dertil efter stk.2 og stk. 3.

11.4.                    En ejer af en erhvervsandel skal uden begrænsninger være berettiget til at fremleje erhvervsandele i overensstemmelse med ELL’s regler.”

 

Boligretten

For boligretten nedlagde I/S følgende påstande:

  1. A/B tilpligtedes at anerkende, at beslutningerne om at vedtage punkt 3 og 4 på generalforsamlingen den 22. august 2013 stred imod I/S’ ret til udlejning i henhold til vedtægtens § 11.4 og dermed var ugyldige.
  2. A/B tilpligtedes at underskrive fuldmagt til brug for ombygning af erhvervsandelen med henblik på etablering af toiletter.

Administrator forklarede for boligretten, at han de sidste 20 år havde noteret, når en forretning ændrede branche. Det blev alene grebet ind fra A/B’s side i forbindelse med ændring af bygningens ydre, påvirkning af fælles installationer eller ved madvareproduktion med fokus på røg-, støj- og lugtgener. For eksempel blev det krævet af en kebabgrill, at der skulle ske afskærmning af lugt, og der blev givet påbud om særlige forhold vedrørende kloak med hensyn til udskillelse af fedt. Han var ikke bekendt med, at A/B på noget tidspunkt havde afvist en ændret anvendelse af en forretning, men bestyrelsen havde drøftet, om der var særlige hensyn, som skulle iagttages.

Forslaget på generalforsamlingen den 22. august 2013 om at anse generalforsamlingen for påtaleberettiget ved brancheskift indebar efter hans opfattelse ikke en ændring af vedtægten eller en ændring af praksis med tilbagevirkende kraft, idet A/B skulle kunne gribe ind over for ulovlig virksomhed.

Bestyrelsens beretning for 2012 var formuleret af bestyrelsen. Emnet havde været diskuteret 7-8 år tidligere, men ikke i den mellemliggende periode. Administrator kunne ikke huske diskussionen på generalforsamlingen i 2006, men oplyste at den gældende vedtægt var fra 2007.

 

Boligrettens begrundelse og resultat

”Indledningsvis bemærkes det, at ejendommen er beliggende ved strøggade og torv centralt i Hillerød by. Ejendommens stueetage er indrettet med flere forskellige udsalgsforretninger og serveringssteder, herunder en kebab grill og en restaurant. Erhvervsandelen er i det væsentlige beliggende i en fritliggende tilbygning ud mod Torvet.

Ejendommen ejes af en andelsboligforening bestående af beboelse- og erhvervsandele. Ejere af beboelsesandele skal som udgangspunkt bo i den til andelen hørende lejlighed. Ejere af erhvervsandele har derimod mulighed for at udleje den til andelen hørende lejlighed, og det må lægges til grund, at det sædvanligt, at erhvervslejlighederne udlejes af andelshaveren til den forretningsdrivende.

Det følger af A/B’s vedtægt § 11, stk. 4, at en ejer af en erhvervsandel uden begrænsninger har ret til at fremleje sin andel i overensstemmelse med ELL’s regler.

Vedtægten indeholder mulighed for at oprette en boligaftale med individuelle bestemmelser for brugen af en bestemt lejlighed. En sådan aftale er ikke indgået mellem I/S og A/B.

Det kan på baggrund af generalforsamlingerne i oktober 2006 og april 2013 samt administrators forklaring i retten lægges til grund, at A/B i praksis ikke har gjort indsigelse ved brancheskift i erhvervslejlighederne bortset fra krav til imødegåelse af lugt- og støjgener eller for anvendelse af fælles installationer, facadeudsmykning og lignende.

Under disse omstændigheder finder retten, at A/B ikke kan gøre indsigelse mod ombygning af eller etablering af en pub i erhvervsandelen. Der er således ikke grundlag for at fortolke § 11 indskrænkende, som A/B har gjort gældende, og der er heller ikke grundlag for en analog anvendelse af ELL’s regler om brancheskift.

Retten har ikke hermed taget stilling til A/B’s adgang til at stille krav for imødegåelse af støj- og lugtgener eller tilslutning til fælles installationer m.v.

Herefter, og da en begrænsning af retten til at fremleje erhvervsandele ikke kan besluttes som en almindelig vedtagelse på en generalforsamling, er vedtagelsen af pkt. 3 og 4 på generalforsamlingen den 22. august 2013 ikke gyldig. I/S’ påstand 1 tages derfor til følge.

Det følger af A/Bs vedtægt § 10, at andelshaverne har ret til at foretage indvendige forandringer efter forudgående anmeldelse til bestyrelsen.

Det skal medgives, at det materiale, I/S sendte til administrator med henblik på fuldmagt til at søge tilladelse til ombygning af erhvervslejligheden, fremstod overfladisk og sparsomt. Retten finder dog, at A/B i hvert fald ikke på det senere oplyste grundlag kan nægte at underskrive fuldmagten. Som følge heraf og det ovenfor anførte vedrørende påstand l tages I/S’ påstand 2 også til følge.”

 

Landsretten

For landsretten blev andelsbeviset for erhvervsandelen fremlagt, hvoraf fremgik af en transportpåtegning udfærdiget ved I/S’ køb af erhvervsandelen i 1994, at ”en ændret anvendelse af lokalerne fordrer bestyrelsens godkendelse.”

I 1994 og indtil ændringen af A/B’s vedtægter i 2007 indeholdt vedtægterne bl.a. følgende bestemmelser om fremleje og overdragelse af erhvervsandele:

,,§ 13 […] Erhvervslejemålene har ret til fremleje og bortforpagtning i samme branche uden bestyrelsens godkendelse og med bestyrelsens godkendelse til fremleje og bortforpagtning til anden branche.

§ 19 – Butiks-, kontor- eller værkstedlokaler kan frit overdrages til fortsat benyttelse til samme formål efter nedenstående regler […] Overdragelse må ikke finde sted, forinden bestyrelsens godkendelse foreligger. Afståelse til benyttelse i anden branche kræver bestyrelsens godkendelse. Bestyrelsen kan ikke godkende erhvervslejetagere, der agter at drive erhverv inden for en branche, i hvilken der i forvejen drives erhverv fra ejendommen, uden samtykke fra den eller de berørte eksisterende erhvervslejetagere.”

I en boligaftale indgået i 1994 mellem A/B og I/S indgik en bestemmelse, hvorefter ,,Andelshaveren forpligter sig til i hele sin ejertid at overholde foreningens vedtægter og herunder den husorden, der er vedhæftet som bilag A til nærværende boligaftale.”

Den nævnte husorden indeholdt bestemmelser om blandt andet musik, sang og støj, hvorom det var skrevet:

,,Musik og sang:

Benyttelse af radio, fjernsyn, musikinstrumenter m.m. skal ske med fornøden hensyntagen til øvrige beboere/andelshavere. Musikudøvelse må ikke finde sted mellem kl. 22.00 og kl. 8.00.

Støj:

Generende støj – herunder motorstøj inden for bebyggelsen – er ikke tilladt. Boring i vægge og andet støjende arbejde må kun finde sted hverdage fra kl. 8.00-19.30 samt helligdage mellem kl. 10.00-13.00.”

Derudover blev det for landsretten oplyst, at da A/B den 22. september 2006 indkaldte andelshaverne til et møde blandt andet med henblik på drøftelse af bestyrelsens forslag til nye vedtægter, blev der gjort særligt opmærksom på forslagets § 11 om fremleje og § 13 om overdragelse, hvori der om erhvervsandelene var skrevet:

,,§ 11. Fremleje […]

11.4 En ejer af en erhvervsandel skal uden begrænsninger være berettiget til at fremleje erhvervsandele i overensstemmelse med ELL’s regler.

§ 13. Overdragelse […]

13.3 Erhvervsandele skal frit kunne overdrages ved en prisfastsættelse uafhængigt af andelskroneværdien, idet prisen frit aftales mellem køber og sælger.”

På den efterfølgende generalforsamling den 25. oktober 2006 blev følgende forslag til en tilføjelse til bestyrelsens vedtægtsforslag behandlet:

,,§ 3.6 Ved overdragelse af erhvervsandele, herunder andele med blandet status, til ny andelshaver eller ændret anvendelse af den eksisterende andelshaver eller ændret anvendelse som følge af bortforpagtning eller fremleje skal den ændrede anvendelse forhåndsgodkendes af bestyrelsen, hvis afgørelsen kan indbringes for en ekstraordinær eller ordinær generalforsamling.”

Efter drøftelse på generalforsamlingen blev forslaget imidlertid opgivet, og ved en ekstraordinær generalforsamling den 30. maj 2007 blev de nye vedtægter vedtaget i det væsentlige i overensstemmelse med bestyrelsens forslag. Disse vedtægter var i relation til fremleje og overdragelse af erhvervsandele fortsat gældende i andelsboligforeningen.

A/B gjorde gældende, at efter vedtægternes § 11, stk. 4, krævede fremleje af en erhvervsandel bestyrelsens godkendelse, hvis anvendelsen derved ændredes. Dette fremgik udtrykkeligt af de gamle vedtægter fra 1994, der også krævede godkendelse ved overdragelse, og det fulgte tillige af de nye vedtægter fra 2007, jf. henvisningen i § 11, stk. 4, til ELL’s regler.

Vedtægternes § 11 var bygget over LL og ELL, og § 11, stk. 2, svarede således til LL § 70, ligesom § 11, stk. 3, henviste til LL § 69. Når det i § 11, stk. 4 blev skrevet, at fremleje kunne ske ,,uden begrænsninger” henviste det til de begrænsninger, der fulgte af § 11, stk. 1-3, mens henvisningen til, at fremleje skulle ske ,,i overensstemmelse med ELL’s regler” medførte, at begrænsningerne i loven fandt anvendelse, herunder for eksempel i § 34 om U’s ret til at godkende ændret anvendelse. Der var med de nye vedtægter ikke tilsigtet en ændring i retstilstanden i forhold til tidligere.

A/B havde da også altid haft den opfattelse, at man var berettiget til at gøre indsigelse, hvilket støttedes af de drøftelser, der havde været i foreningen og af, at man i praksis havde påtalt blandt andet lugtgener.

A/B havde endvidere gjort gældende, at man også på baggrund af konkrete aftaler med I/S havde en ret til at nægte godkendelse af fremleje. I/S havde således med transportpåtegningen på andelsbeviset tiltrådt, at A/B havde en sådan ret, hvilket da også fremgik af tidligere lejekontrakter vedrørende andelen. Hertil kom, at I/S med boligaftalen fra 1994 havde tiltrådt husordenens bestemmelser om blandt andet musik og støj, og det ville utvivlsomt være i strid hermed at fremleje til en pub.

Endelig havde A/B gjort gældende, at nægtelsen af at godkende fremleje til X Pub var sagligt begrundet, idet en pubs aktiviteter ville give forstyrrelser for de øvrige andelshavere, som de ikke var forpligtet til at tåle.

I/S havde gjort gældende, at vedtægternes § 11, stk. 4 gav I/S en ubegrænset ret til fremleje, og at A/B derfor ikke kunne gøre indsigelse mod en lovlig anvendelse, der lår inden for ELL’s regler, og som i øvrigt opfyldte gældende myndighedskrav. A/B havde tidligere en ret til godkendelse af ændret brug både ved fremleje og ved overdragelse, men dette blev ændret i 2007 med de nye vedtægter, hvor et forslag om ret til en sådan forhåndsgodkendelse blev opgivet. Bestyrelsen havde heller ikke efterfølgende anset sig selv for at have en sådan ret, hvilket blandt andet fremgik af bestyrelsens beretning for 2012, samt af det forhold, at bestyrelsens i 20 år ikke havde hindret en ændret anvendelse af en andel. En indskrænkning af I/S’ ret til fremleje kunne kun ske med dettes samtykke.

I/S havde endvidere gjort gældende, at der ikke var indgået aftaler mellem I/S og A/B, som begrænsede I/S’ ret til fremleje eller ændret anvendelse af lokalerne. Boligaftalen omtalte således ikke anvendelse af lejemålet, og den husorden, der henvistes til, omfattede efter sit indhold og sit formål alene beboelsesandele, hvorimod erhvervslejemål var lovregulerede i forhold til støj, røg, flugtveje mv.

A/B’s beretning for 2007 viste desuden, at der på det tidspunkt end ikke forelå en husorden, og der var ikke senere vedtaget en ny.

Transportpåtegningen på andelsbeviset udgjorde ikke en begrænsning i I/S’s anvendelse af andelen, idet påtegningen alene udgjorde en henvisning til de dagældende vedtægter.

Endelig havde I/S gjort gældende, at området omkring torvet i Hillerød i forvejen var præget at andre restaurationer og lignende, hvorfor det var usagligt, at bestyrelsen forsøgte at hindre I/S’ fremleje til X Pub.

 

Landsrettens begrundelse og resultat

”A/B ændrede i 2007 sine vedtægter, således at en ejer af en erhvervsandel kan fremleje erhvervsandelen ,,uden begrænsninger” i overensstemmelse med ELL’s regler, jf. § 11, stk. 4. I henhold til de tidligere vedtægter havde erhvervsandelshaverne uden bestyrelsens godkendelse kun ret til fremleje og bortforpagtning inden for samme branche. Ligeledes i 2007 udgik bestemmelsen i vedtægternes § 19 om, at afståelse af en erhvervsandel i anden branche krævede bestyrelsens godkendelse og blev afløst af en bestemmelse i § 13 om, at erhvervsandele frit kan overdrages.

Landsretten finder på denne baggrund, at vedtægternes § 11, stk. 4, må forstås således, at fremleje uden for branchen nu kan ske uden bestyrelsens godkendelse, hvilket da også var den opfattelse, der blev givet udtryk for i foreningen i forbindelse med drøftelserne i 2006 og 2007 om vedtægtsændringer og i bestyrelsens beretning for 2012.

Herefter, og da A/B ikke i kraft af transporterklæringen på andelsbeviset i 1994 eller på andet grundlag er blevet tillagt en videre godkendelsesret, end vedtægterne foreskriver, stadfæster landsretten byrettens dom.”

 

Dom afsagt af Retten i Hillerød den 26. maj 2014 (BS 41-1091/2013)

Dom afsagt af Østre Landsret 20. afdeling den 28. september 2015 (B-1702-14).