En andelshaver (AH), der blev ekskluderet af A/B på grund af betalingsmisligholdelse, havde ikke istandsat badeværelset i andelsboligen, som aftalt med A/B. Dette medførte et krav ved salg af andelsboligen om kontant deponering af 167.500 kr. ud over den beregnede maksimalpris til dækning af mangler ved andelsboligen. Det deponerede beløb ville blive frigivet til køber, så snart manglerne var udbedret. En interesseret køber til andelsboligen, der var indstillet af AH, ønskede at stille bankgaranti for beløbet i stedet for kontant deponering, hvilket A/B afviste. Som følge af dette blev handlen ikke gennemført, hvorfor andelsboligen blev sat til salg via ejendomsmægler, og nu køber funder 10 måneder senere. A/B opkrævede AH boligafgift for hele perioden samt udgifterne til ejendomsmægler, hvilket AH bestred med henvisning til, at A/B havde forhalet salget unødigt. Boligretten kom frem til, at A/B’s fremsættelse og fastsættelse af kontant deponering som ufravigeligt vilkår, var et helt usædvanligt vilkår på trods af tilbud om alternativ og lige så sikker sikkerhedsstillelse, hvorfor A/B havde forhalet salget unødigt. Landsretten fandt ikke, at der var tale om et urimeligt krav, hvorfor A/B ikke havde handlet erstatningspådragende.

Dermed kunne A/B opkræve AH fuld boligafgift for liggetidsperioden samt udgifter til ejendomsmægler.

AH købte en andelsbolig i A/B den 1. september 1998. I 2002 iværksatte A/B en samlet istandsættelse af badeværelserne i foreningen. AH, der var håndværker, ønskede selv at forestå istandsættelsen af eget badeværelse, hvilket han fik tilladelse til. A/B fulgte løbende op på AH’s istandsættelse af badeværelset, hvilket skete frem til 2009, hvor renovering af badeværelset stadigvæk ikke var påbegyndt.

Den 30. juli 2010 anmodede AH om at udtræde af A/B, hvilket medførte, at andelsboligen den 5. oktober 2010 blev besigtiget af arkitekt C, der skulle vurdere andelsboligens stand. Vurderingsrapport vedrørende andelsboligen forelå den 18. oktober 2010, hvoraf det fremgik, at andelsboligen var særlig dårligt vedligeholdt. Fradrag for mangler og vedligeholdelse blev i den forbindelse opgjort til 167.500 kr., hvoraf 100.000 kr. vedrørte genetablering af badeværelset. Det fremgik af vurderingsmandens bemærkninger, at fradragsbeløbet ikke kunne konverteres til en forbedringsværdi.

Den 28. oktober 2010 oplyste administrator til AH, at andelsværdien pr. 30. september var 378.000 kr.

AH anmodede den 4. november 2010 om henstand med betaling af boligafgift og oplyste samtidig, at han havde en unavngiven interesseret køber til andelsboligen, ligesom AH undrede sig over, at andelsboligen endnu ikke var blevet fremvist til interesserede købere.

Administrator afslog den 23. november 2010 på bestyrelsens vegne at give henstand med betalingen, hvilket blev fulgt op med en eksklusionsbeslutning den 7. december 2010.

AH afleverede nøglerne til andelsboligen den 22. januar 2011, hvorefter andelsboligen blev besigtiget af to ejendomsmæglere den 25. januar 2011.

Af formidlingsaftalen med ejendomsmægler fremgik, at ejendomsmæglerens vederlag for salget af andelsboligen ville udgøre 64.109,50 kr. Det fremgik endvidere, at andelsboligens maksimalpris var fremkommet ved at trække 167.500 kr. fra lejlighedens andelsværdi 378.000 kr., hvilket udgjorde 210.500 kr.

Den 9. februar 2011 oplyste AH, at BS var interesseret i at købe andelen. A/B holdt den 13. februar 2011 møde med BS, BS’ kæreste, BS’ far samt JS, der var BS’ farfar. På mødet blev det oplyst, at der skulle deponeres 378.000 kr. JS, der skulle finansiere købet, stillede sig uforstående overfor, at der skulle deponeres det fulde beløb, når andelen kun var 210.500 kr. værd. Samtidig foreslog JS, at differencebeløbet 167.500 kr. blev stillet ved bankgaranti i stedet for ved kontant deponering, hvilket A/B afviste.

Administrator fastholdt den 25. februar 2011, at hele købesummen på 378.000 kr. skulle deponeres kontant. Samtidig blev det oplyst, at de 167.500 kr. ville blive frigivet, så snart de konstaterede mangler var blevet udbedret. Dette gentog sig den 6. marts 2011, hvor JS igen spurgte, hvorfor det ikke var muligt at stille bankgaranti for de 167.500 kr., hvilket administrator besvarede den 16. marts 2011, hvor kravet blev fastholdt, og køber blev givet en frist på 8 dage til at meddele, om vedkommende fortsat var interesseret i at erhverve andelsboligen.

Den 29. marts 2011 havde BS ikke meldt tilbage til administrator, om han fortsat ønskede at erhverve andelsboligen, hvilket administrator meddelte AH samtidig med, at administrator oplyste, at andelsboligen nu ville blive sat til salg via ejendomsmægler.

Dette medførte noget korrespondance mellem Københavns Retshjælp på vegne af AH og administrator vedrørende blandt andet fastsættelsen af salgsprisen for andelsboligen.

JS orienterede den 9. august 2011 AH om, at BS ikke længere var interesseret i at købe andelsboligen.

Den 22. august 2011 bekræftede administrator over for Københavns Retshjælp, at man ville acceptere en bankgaranti i stedet for kontant deponering af den del af købesummen, der vedrørte mangler.

Den 29. september 2011 rykkede administrator for oplysning om eventuelt nye interesserede købere.

Den 3. oktober 2011 blev andelen sat til salg via ejendomsmægler.

Administrator kontaktede AH i november 2011 i forbindelse med, at AH havde sat andelsboligen til sag via Den Blå Avis.

Andelsboligen blev solgt den 12. december 2011, hvorefter administrator fremsendte en opgørelse til AH den 4. januar 2012, hvor beløb til dækning af skyldig boligafgift og udgifter til ejendomsmægler var fratrukket købesummen.

Af foreningens vedtægter fremgik blandt andet:

Ӥ 17

Har en andelshaver ikke, inden 3 måneder efter at være fraflyttet sin bolig indstillet en anden i sit sted, eller er overdragelse aftalt i strid med bestemmelserne herom, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andel og bolig og de vilkår, overtagelsen skal ske på, hvorefter afregning finder sted som anført i § 15.

§ 21

(21.1) I følgende tilfælde kan en andelshaver ekskluderes af foreningen og brugsret bringes til ophør af bestyrelsen:

  1. Såfremt en andelshaver trods påkrav ikke betaler eventuelt resterende indskud, boligafgift eller andre skyldige beløb af enhver art. […]

(21.2) Efter eksklusion bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andel og bolig, og der forholdes som bestemt i § 17.

(21.3) En ekskluderet andelshaver skal, indtil andelen er overdraget, fortsat opfylde sine forpligtelser over foreningen, herunder betale boligafgift. Andelshaveren skal endvidere medvirke til overdragelse af andelen i fornødent omfang, herunder ryddeliggøre andelen samt aflevere nøglerne til boligen til bestyrelsen på det tidspunkt som bestyrelsen har fastsat som fraflytningstidspunktet Foreningen er ved salg af andelen berettiget til at lade en ejendomsmægler forestå salget for andelshaverens regning.

Boligretten

AH indbragte sagen for boligretten, idet AH var af den opfattelse, at A/B havde handlet erstatningspådragende og havde påført AH et tab som følge af langsommelig behandling af salget af andelsboligen.

AH nedlagde for boligretten påstand om, at A/B skulle betale 119.115,42 kr. til AH, svarende til boligafgift i perioden 1. november 2010 til 31. december 2011 på 53.365,92 kr., samt udgifter til ejendomsmægler på 65.749,50.

Ab nedlagde påstand om frifindelse. (note)

Boligrettens begrundelse og resultat

”Retten finder det ikke godtgjort, at A/B frem til eksklusionen af AH ved sine forhandlinger har forhalet salget af andelsboligen.

Bestyrelsen havde efter eksklusionen af AH både pligt og ret til at sælge hans andel. Det fremgår af vedtægternes § 21.2, jf. § 17, at bestyrelsen i en sådan situation bestemmer blandt andet de vilkår, som overdragelsen skal ske på.

Når dette sammenholdes med, at AH, jf. vedtægternes § 21.3, skal betale boligafgift, indtil andelen er overdraget, skal de vilkår, der stilles af bestyrelsen i forbindelse med salget, være sædvanlige og rimelige.

A/B fremsatte på mødet den 13. februar 2011 med BS m.fl. krav om, at der ud over betaling af maksimalprisen på 210.500 kr. kontant skulle deponeres 167.500 kr. til sikkerhed for, at lejligheden blev bragt op til brugbar stand. BS’ farfar, JS tilbød, at der i stedet for kontant deponering blev stillet en bankgaranti for beløbet, hvilket A/B flere gange afslog.

Uanset lejlighedens stand finder retten, at fremsættelsen og fastholdelsen af dette helt usædvanlige vilkår på trods af tilbud om alternativ og lige så sikker sikkerhedsstillelse har forhalet salget af andelsboligen unødigt. A/B kan derfor ikke kræve boligafgift af AH efter det tidspunkt, hvor andelsboligen kunne have været solgt, hvilket under hensyn til de afgivne forklaringer og korrespondancen mellem JS og administrator må antages at være senest den 1. marts 2014.

A/B skal herefter betale AH 38.907,86 kr. svarende til boligafgift fra den 1. marts 2011 til den 31. december 2011.

Det fremgår af vedtægternes § 21.3, at foreningen ved salg af en ekskluderet andelshavers andel er berettiget til at lade en ejendomsmægler forestå salget for andelshaverens regning. Herefter finder retten, at A/B har været berettiget til at fratrække omkostningerne til ejendomsmægleren i provenuet.

AH’s påstand tages således til følge med 38.907,86 kr. Da betingelserne i rentelovens § 3, stk. 1 og 2 ikke findes at være opfyldte, forrentes beløbet fra sagens anlæg, jf. rentelovens § 4.

Landsretten

For landsretten afgav formanden bl.a. følgende forklaring:

”I hendes formandsperiode har der ikke som i nærværende sag været stillet krav om deponering. I A/B har man i tilfælde af mindre mangler, f.eks. 10.000 kr., krævet deponering, og når manglerne er blevet udbedret, er pengene blevet frigivet. ”

A/B’s advokat forklarede blandt andet for landsretten, ”at sagen er ganske usædvanlig, idet A/B aldrig har vært udsat for, at der har været så store mangler ved en lejlighed. Det er praksis i foreningen, at hvis der foreligger mangler, kræves der yderligere penge indbetalt til A/B, hvorefter pengene tilbagebetales, når manglerne er blevet udbedret. Der blev i nærværende sag stillet vilkår om deponering i stedet for en bankgaranti, idet A/B så havde rådighed over pengene. Det er hans erfaring, at der gøres indsigelser, når en bankgaranti skal frigives. Man risikerer derved at skulle gennem en retssag for at få pengene udbetalt. En deponering giver også køberen en større motivation for at få manglerne udbedret.

Da salget af lejligheden overgik til ejendomsmægler, sagde ejendomsmægleren, at hvis lejligheden skulle sælges, var A/B nødt til at give sig på nogle punkter. Der blev derfor givet køb på deponeringen. Senere blev der også efter råd fra ejendomsmægleren givet køb på bankgarantien.

Fra marts 2011 til august 2011 skrev AH flere gange til bestyrelsen gennem Københavns Retshjælp vedrørende prisen på lejligheden. Det forhold, at der gik så lang tid, skyldtes blandt andet sagsbehandlingstiden hos Københavns Retshjælp.

At man afventede svar fra Københavns Retshjælp var alene begrundet i et hensyn til AH. Den 22. august 2011 skrev han til Københavns Retshjælp, at bestyrelsen nu ville acceptere en bankgaranti. Denne ændrede holdning havde ikke noget at gøre med, at JS ikke længere ønskede at købe lejligheden. ”

Landsrettens begrundelse og resultat

”Det fremgår af sagen, at AH overtog andelslejligheden den 1. september 1998, at A/B i 2002 iværksatte en samlet istandsættelse af badeværelserne i foreningens ejendom, og at AH efter ansøgning fik tilladelse til selv at forestå istandsættelsen af sit badeværelse, men at AH, indtil han mistede brugsretten til lejligheden i december 2010, trods flere rykkere aldrig fik sat badeværelset i stand.

Det fremgår endvidere af sagen, at AH ved brev af 4. november 2010 ansøgte om henstand med betaling af boligafgift, hvilket A/B ved brev af 23. november 2010 afslog, at han ikke siden den 1. november 2010 har betalt boligafgift, og at han ved brev af 7. december 2010 fik meddelelse om, at han var ekskluderet af A/B, ligesom hans brugsret til lejligheden var ophævet.

I hvert fald under disse særlige omstændigheder finder landsretten, at A/B’s krav til køber om, at der sammen med maksimalprisen på 210.000 kr. skulle deponeres 167.500 kr., som ubestridt svarende til fradraget i andelsværdien på grund af manglerne ved lejligheden, ikke var et rimeligt krav at stille for at sikre A/B bedst muligt med henblik på at få lejligheden, der på grund af A/B’s forhold ikke var blevet renoveret i en lang årrække, bragt i vedligeholdt og beboelig stand.

Landsretten finder derfor, at A/B i februar 2011, hvor kravet om deponering blev stillet, og i den efterfølgende tid, hvor kravet blev fastholdt, ikke har handlet ansvarspådragende. Den omstændighed, at A/B på et senere tidspunkt, efter at sagen var overgået til ejendomsmægler, frafaldt kravet, kan ikke føre til et andet resultat.

Herefter frifindes A/B”.

 

Note: A/B nedlagde selvstændig påstand i sagen om, at AH skulle dømmes til at aflyse det ejerpantebrev, AH havde tinglyst med pant i andelsboligen. Referatet koncentrer sig dog alene om påstanden om erstatning.

 

Dom afsagt af Retten på Frederiksberg den 9. september 2014 (BS J-1217/2012)

Dom afsagt af Østre Landsrets 22. afdeling den 4. november 2015 (B-2706-14)